Строительство дома на бюджет: основные принципы и приемы

Строительство дома на бюджет: основные принципы и приемы

Даже если вы строите дом по готовому проекту, в котором архитекторы и дизайнеры учли все пожелания, работаете с проверенной бригадой, которую порекомендовали авторы проекта или друзья, все равно вы можете столкнуться с непредвиденными расходами. А они, в свою очередь, могут заставить пересмотреть дальнейший план строительства.

Иногда последствия могут вылиться разве что в покупку более дешевых материалов и техники, но иногда может случиться ситуация, при которой деньги заканчиваются на этапе заливки фундамента или вообще нужно все перестраивать заново. 

Причины могут быть самыми разными: 

• Человеческий фактор.  Даже самые опытные специалисты с прекрасными рекомендациями могут нарушить сроки, оговоренные в договоре, ненадлежащим образом исполнить обязательства, а потом скрыть возможные ошибки. 

А иногда может случиться ситуация, когда строители просто исчезают с объекта, и даже подписанный договор не может их остановить. 

• Изменение стоимости расходных материалов.  Строительные материалы и техника имеют свойство дорожать. Не всегда это изменение цены ощутимо, но при глобальной закупке, когда вы собираетесь выложить весь этаж теплым полом или керамогранитом одной марки, повышение стоимости будет ощутимо. Поэтому иногда один этап строительства может «откусить» бюджет, заложенный на последующие шаги.
• Увеличение сроков строительства.  Осенью идет дождь, зимой выпадает снег, и вдруг это оказывается уважительной причиной, чтобы приостановить строительство. При этом подрядчик может потребовать дополнительную оплату за дни, когда работы не производились, а это, в свою очередь, повышает совокупную стоимость строительства, не говоря уже об изменении сроков.

Связанные вопросы и ответы:

Какие материалы наиболее экономичны для строительства дома

Деревянные дома строятся из тесаных вручную и оцилиндрованных бревен, обычного, профилированного и клееного бруса. По уровню теплосбережения стена из дерева толщиной 220 мм равноценна кирпичной кладке толщиной 600 мм. Объекты для постоянного проживания обычно строят из бруса толщиной 200 мм со 100 мм утеплителя и минимум 20 мм штукатурки. Сильные и слабые стороны деревянных домов приведены в таблице.

Какие виды домов наиболее экономичны в строительстве

При постройке дома очень важно создать проект всех инженерных систем, чтобы они гармонично вписывались в дом и не создавали проблем обитателям. Это позволит сразу решить, на чем можно сэкономить при строительстве, а на чем не стоит.

По сути, на инженерных системах экономить нельзя, но можно рассмотреть другие варианты котлов отопления, сантехники и коммуникаций.

Какая опасность существует при экономии

Например:

• при монтаже инженерных систем без проекта можно получить проблему с их дальнейшим функционированием. Поэтому без проекта дома, как и инженерных систем не обойтись никак;
• если выбрать неправильный котел для дома большой площади, то можно получить проблемы с отоплением, и даже поломку оборудования, если оно не будет справляться;
• при установке газового оборудования могут возникнуть проблемы при проверке соответствия определенными органами надзора. Кроме этого экономия на данной системе чревата большой нагрузкой и как следствием бедой. Оборудование может выйти из строя, износиться;
• система вентиляции тоже должна быть качественной. Особенно у отопительного котла. Поэтому и на ней экономит, не следует. Иначе будет присутствовать запах газа, а также помещение станет непригодным к его посещению;
• при выборе дешевых материалов для электрики могут быть предъявлены претензии со стороны электросетей. Также владелец может получить предписание от пожарной инспекции. Есть риск возгорания, поэтому с постройщика спросят строго. Обязательно должна быть в наличии трехфазная линия, подключение к трансформатору.

Именно поэтому в целях собственной безопасности и целости дома в дальнейшем на коммуникациях экономить не стоит. А значит делать нужно все из качественных материалов силами бригады строителей, которая выполняет все работы строго по ГОСТу.

Подключение надо доверить специалистам

Также подключение оборудования и его тестирование тоже должно проводиться профессионалами. Если владелец упускает этот момент, то это может привести в лучшем случае к поломке всех инженерных систем, а в худшем может пострадать и весь дом.

Если человек будет проводить разводку труб сам и подключать различное оборудование. То не удивительно, что может произойти утечка воды или газа, что чревато не только последующим ремонтом жилья, но и опасностью для окружающих. Не надо думать, что все так легко и просто. Дом это сложная система коммуникаций, которые должны работать правильно, слаженно, как часы.

На чем пытаются экономить

На коммуникациях, разводке и подключении экономить нельзя. Зато можно снизить стоимость отделки, уменьшить цену на услуги или заказать работы под ключ. Иногда такой вариант обходится чуть дешевле. На подрядчике тоже экономить не стоит, так как дешевые специалисты обычно имеют мало опыта и не дают гарантий. Они тем более не будут беспокоиться о качестве проведенных работ, а значит все затраты могут полететь впустую.

Не стоит экономить при строительстве ни на чем. Каждый шаг уменьшения расходов может привести к удорожанию обслуживания или обеспечению незащищенности объекта постройки.

Как можно экономить на инженерных сетях при строительстве дома

Исторически в России, и в частности в Московской области, еще с времен правления монархов, сложились перекосы в стоимости земли — наиболее приближенные к городам стоили дорого и там, как правило, строились частные усадьбы, дворцы и разбивались парки, а те территории, что располагались далеко и были в полузаброшенном состоянии — отдавали мелким помещикам и крестьянам.

В XXI веке уже нет монархов, князей и дворцов… Но земли в ближайшем Подмосковье ценятся не меньше, чем прежде — стоимость сотки земли настолько высока, что здесь разместились в основной своей массе только элитные поселки. Этот тренд дополнился еще и тем, что современные люди стали ценить свое время и готовы платить больше за возможность быстро добраться до города, минуя бесконечные пробки.

Так что первый (и самый главный) фактор , определяющий стоимость дома или участка в Московской области — это близость к Москве.

Рассмотрим, какие еще показатели отражаются в цене загородной недвижимости. Эксперты разделяют дополнительно три уровня факторов, влияющих на стоимость коттеджей и участков в России: региональные, местные и относящиеся к непосредственному окружению.

Региональные факторы

Они носят общий характер, не имеют привязанности к конкретному местоположению и делятся на 4 группы:

1. Социальные – стиль и качество жизни населения в целом, тенденции изменения демографической ситуации, культурно-образовательного развития людей и уровня преступности. Сюда также входят базовые потребности граждан в объектах недвижимости.
2. Материальные – взаимосвязанные с природой. Категория включает экологическую обстановку местности: климат, ландшафт, качество почвы, топографические показатели и сейсмическая активность.
3. Экономические – общее состояние экономики в мире, отдельно по государству и в регионах. В эту категорию включают обстоятельства спроса и предложения, зависимость от изменений курса иностранных валют (доллар, евро). Факторы потребности состоят из платежеспособности населения, среднего количества доходов, доступности кредитов и уровня процентных ставок по ним и т. д.
4. Административные – уровень безопасности и политической стабильности в стране, особенности финансовой и налоговой политики властей, реальность предоставления льгот незащищенным слоям населения. К административной группе также относят работу муниципальных служб, отвечающих за качество дорог, инженерных коммуникаций и государственных учреждений, благоустройство населенных пунктов. Присутствие и уровень развития законодательной базы прямым образом влияют на то, сколько стоит недвижимость за городом.

Какие особенности дизайна дома могут повлиять на его стоимость

При покупке дома можно использовать льготные ипотечные программы, которые позволяют существенно сэкономить на платежах. По оценкам «Дом.РФ», почти все ипотечные кредиты (свыше 97%) в сегменте ИЖС выдаются именноСтавки по таким программам варьируются от 2% до 6% годовых. Для сравнения, рыночные ставки на начало июля достигают 18,19–18,79%.

Раньше купить готовый дом или построить свой можно было по льготной ипотеке с господдержкой под 8%,. Такая возможность осталась по программе— сейчас кабмин готовит ее новые условия. Пока известно, что получить льготный кредит под 6% смогут семьи, в которых есть дети до шести лет.

Построить или купить дом можно по IT-ипотеке. Процентная ставка по кредиту составляет 5% годовых, а минимальный взнос — 20%. Программа действует до конца 2024 года. Однако некоторыеприем заявок по программе из-за высокого спроса.

Оформить льготный кредит по ставке 2% годовых на покупку или строительство дома можно наи

Также приобрести или построить дом можно погодовых. Воспользоваться ею может любой россиянин, который проживает в небольшом населенном пункте (не более 30 тыс. человек) или планирует туда переехать. Недостаток программы, как и по IT-ипотеке, —. Из-за этого периодически банки приостанавливают прием заявок.

Примеры расчетов

Рассмотрим покупку дома стоимостью 10 млн руб. с первоначальным взносом 20% и сроком кредита 25 лет. И рассчитаем платежи и переплату с помощью ипотечного калькулятора.

По семейной ипотеке ежемесячный платеж составит 51,8 тыс. руб., а переплата по кредиту — 7,3 млн руб. Покупка этого же дома в ипотеку по рыночной ставке (18,79%) обойдется в 126,5 тыс. руб. в месяц. Это в или , чем по семейной ипотеке. Общая переплата по такому кредиту составит 29,4 млн руб. Это больше, или в , чем по семейной ипотеке.

Какие приемы можно использовать для снижения стоимости строительства дома

Эргономика жилых помещений и их коммерческая привлекательность складывается, в том числе, из комфортных МОПов. Большие холлы, колясочные, входные группы в рамках первого этажа – все эти решения делают проекты привлекательными для людей и экономически выгодными для девелоперов в процессе реализации.

Но одновременно большие холлы и просторные коридоры на типовых этажах – роскошь, совершенно не нужная собственникам дома. Пользоваться этими пространствами они практически не могут, а платить за содержание МОП вынуждены ежемесячно.

Главное же, что каждый метр лишней площади на этаже приводит к упущенной прибыли в рамках всего жилого комплекса. Девелопер строит объемы здания, но продавать их не может. Поэтому важной задачей при проектировании оказывается оптимальный подход к минимизации коридоров и холлов на типовых этажах.

Реальный пример: по просьбе застройщика мы проанализировали жилой комплекс с продаваемой площадью 100 тыс. кв. м. Во время расчетов и анализа выяснилось следующее: чтобы построить такой объем продаваемой площади, девелопер со всеми коридорами, балконами, холлами вынужден возвести 153 тыс. кв. м (коэффициент соотношения продаваемой площади к общей составил 0,65). Мы переработали проект и в результате пришли к коэффициенту 0,8.

При этом застройщику не пришлось строить лишние 33 тыс. кв. м непродаваемой площади. Чистая экономия при реализации проекта составила порядка 1 млрд рублей.

Как можно оптимизировать проект дома для экономии средств

"Ландшафтный дизайн на стоимость загородной недвижимости влияет точно так же, как хороший ремонт на цену квартиры. Если он есть, то это существенно ускоряет продажу, затрагивая эмоциональную сторону при принятии решения о покупке, но на стоимость напрямую не влияет",— говорит Луиза Улановская, руководитель департамента маркетинга и продаж компании "Газпромбанк-Инвест". Соответственно, необходимость такого "ремонта" зависит от многих факторов. Первый — это формат, в котором будет реализован проект: городская придомовая территория, территория загородного дома или общественные территории загородного поселка. Второй — это классность объекта. Наконец, третий фактор — это задачи, которые призван решить ландшафтный дизайн.

Что касается формата, то в частном домовладении желательно ограничиться минимумом. У нас нет культуры продажи ландшафта, хотя его стоимость, бывает, доходит до половины стоимости дома, поясняет ландшафтный дизайнер Виктория Мазуренко. "В США ландшафт продают как имущество, и если владелец переезжает, он может забрать его с собой, если нет договоренности о его продаже покупателю дома,— говорит она.— Буквально выкапываются деревья, сворачивается трава и увозятся на новое место". У нас же дом с участком, на котором сделан ландшафтный дизайн, купят охотнее, но на цену это не повлияет. Причем касается это любого класса недвижимости. В экономклассе покупатели просто не готовы к дополнительным расходам, а в более высоких сегментах предпочитают устроить ландшафт по своему вкусу, пригласив дизайнера.

Поэтому госпожа Мазуренко советует ограничиться разумными тратами. "Как минимум участок должен быть выровнен, должна быть дорожная сеть хотя бы какая-то — временное покрытие из щебня, перед домом желательно создать лужайку: три квадратных метра раскатанного газона плюс несколько контейнеров с цветущими растениями уже настроят покупателя положительно",— говорит она.

Максимум — обустройство участка дома экономкласса в природном стиле: без надоевших альпийских горок и кричащих цветов. "Очень увеличивает привлекательность наличие водоема — даже небольшого пруда, ручейка или водопада",— добавляет дизайнер. Для таунхаусов актуальны мобильные садики. "Это создание мощения, террасы, которая является как бы открытой комнатой, которую декорируют растениями в контейнерах, ширмами на колесах — всем, что можно переставлять, создавая разные сценарии использования",— поясняет Виктория Мазуренко.

Если же речь идет об участке размером не менее 20 соток класса "элит", то руководитель отдела загородной недвижимости компании TWEED Ирина Калинина советует выполнить ландшафтный дизайн с крупномерами, водными объектами и элементами малых архитектурных форм: это может увеличить цену объекта на 10% и ускорить продажу. "Это как продажа квартир: квартиру с выбеленными стенами купят быстрее, чем без отделки,— поясняет она.— Бывает, на участке глина, он не выровнен, лежит строительный мусор — в этом случае даже красивый дом 80% покупателей не купят".

Какие особенности ландшафта могут повлиять на стоимость строительства дома

«Солнечный» дом строится и оборудуется так, чтобы максимально эффективно аккумулировать в себе солнечную энергию, которая идет на обогрев жилища, приготовление горячей воды и электрообеспечение. В сибирском климате, где среднегодовая температура около нуля градусов, архитектура дома подчинена задачам энергосбережения и будет отличаться от облика экодомов, например, за рубежом. В Красноярске нормативами рекомендуется возводить жилье с сопротивлением теплопередаче ограждающих стен не менее 3,73 кв. м•°С/Вт. Добиваться такого коэффициента, используя только керамический кирпич, нецелесообразно. Толщина такой стены составляла бы 242 см. Без эффективных утеплителей: минеральной ваты и пенополистирола — красноярским домостроителям не обойтись. Этот норматив обязаны соблюдать все застройщики многоэтажных домов, но частник на своем коттедже может выбрать. Или строить свой дом по энергосберегающей технологии, или впоследствии тратить больше денег на отопление, но выигрывая, например, в декоративности и натуральности окружающих его стен из отесанного бревна.
Хота древесина в шесть раз и превосходит кирпич по теплосбережению, но обычно используемых для стен 200–240 мм бруса или бревна недостаточно, чтобы соответствовать этому нормативу. Самыми уязвимыми с точки зрения теплопотерь являются окна. Поэтому в Сибири предпочтительны пятикамерные профили толщиной около 130 мм, при этом желательно, чтобы герметичный стеклопакет был заполнен инертным газом (криптоном или аргоном), а на стекла нанесено металлооксидное низкоэмиссионное напыление (например, с оксидом титана). Такие окна даже зимой обеспечивают приток в дом солнечного тепла, так как покрытие на стеклах не препятствует проникновению солнечных лучей, но отражает значительную часть тепла, идущую из помещения. Любопытно, что в Италии, где даже в ноябре температура +20 °С, проблема экономии электроэнергии ставится во главу угла. Итальянские строительные выставки пестрят предложениями шестикамерных пластиковых окон с двухкамерным стеклопакетом. Итальянский опыт показывает, что при грамотном проектировании здания расходы на отопление и кондиционирование под силу снизить в разы. Решение задачи заключено в размерах и геометрии оконных конструкций.
В Сибири идут по другому пути — наибольшее количество окон должно выходить на южную сторону. Чтобы сберечь драгоценное тепло, с южной стороны экодома пристраивается теплица, гараж — с севера, веранды — с запада или востока. Расположенные на крыше солнечные батареи с аккумулятором электрической энергии мощностью 0,6 кВт позволят выработать в течение года примерно 500 кВтч электрической энергии (солнечное сияние в Красноярске около 2000 ч в год), что составит порядка 15% от полного потребления. Ветряк с многополюсным генератором мощностью 3 кВт наработает от 2000 до 4000 тыс. кВтч в год, в зависимости от среднегодовой скорости ветра. В среднем на обогрев двухэтажного коттеджа площадью 200 кв. м. в холодное время года (из расчета, что длительность отопительного сезона составляет 5 месяцев) требуется до 480 кВтч тепловой энергии в сутки. Соответственно, тепловые потери за год при этом составят 36 тысяч кВтч (это равно 3,6–6 тоннам со-лярки или 12–18 тоннам угля).

Как можно экономить на отоплении и вентиляции дома

• экономия зависит от программы

Один из способов сэкономить при строительстве или покупке своего дома — оформление льготного кредита. Сегодня возможность взять кредит на такие цели есть по всем программам с господдержкой. В общей сложности по этим программам на строительство частных домов уже выдано более 26 тыс. кредитов на сумму 114 млрд руб., рассказывает директор консультационного центра «Дом.РФ» (институт жилищного развития выступает оператором таких программ) Михаил Ковалев. К ним относятся:

• льготная ипотека под 7% . По ней можно купить или построить дом. Для регионов установлена максимальная сумма кредита — 6 млн руб., для Москвы, Подмосковья, Петербурга и Ленобласти — 12 млн руб. В июне правительство распространило программу на строительство домов хозспособом — без договора подряда с ИП или юрлицом. При этом завершить строительство нужно в течение 12 месяцев после получения кредита;
• семейная ипотека по ставке до 6% (для Дальнего Востока — 5%). Воспользоваться программой могут семьи, у которых с 2018 по 2022 год родился хотя бы один ребенок. Максимальный размер кредита — 6 млн руб. (для столичных регионов — 12 млн руб.). Потратить кредит можно на покупку или строительство собственного жилого дома. При этом одно из условий — строительство должно вестись только по договору подряда с юрлицом или ИП;
• сельская ипотека по ставке до 3% , которую в этом году сделали бессрочной . Ее могут получить те, кто переезжает в село, рабочий поселок или город с населением до 30 тыс. человек. «В рамках программы можно купить готовый или еще не построенный дом, построить дом по договору подряда или использовать кредит для покупки участка под строительство», — пояснила начальник отдела по вопросам загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова;
• льготная IT-ипотека по ставке до 5% . Программой могут воспользоваться IT-специалисты. Размер кредита: 18 млн руб. — для городов-миллионников, 9 млн руб. — для остальных регионов. Деньги можно потратить на покупку или строительство дома по договору подряда;
• дальневосточная ипотека по ставке до 2% . Максимальная сумма займа — 6 млн руб. Льготный кредит можно направить на строительство дома или покупку земельного участка. Объекты должны находиться на территории ДФО.