Коттеджные поселки, что с ними не так. Проблемы коттеджных поселков.

Коттеджные поселки, что с ними не так. Проблемы коттеджных поселков.

В настоящее время набирает популярность тенденция жить загородом. Вокруг крупных городов растут большие и маленькие коттеджные поселки.

Застройщики коттеджных поселков обещают современную инфраструктуру, все удобства, охраняемую территорию. Однако на практике будущий собственник может столкнуться с определенными трудностями, о которых застройщик тактично умолчит.

Коттеджные поселки в Москве и Подмосковье.

Понятия коттедж и коттеджный поселок в законодательстве отсутствуют. Обычно вместо термина коттедж в различных источниках права используют жилой дом, индивидуальное жилищное строительство, индивидуальная застройка, малоэтажное строительство, дачный или садовый дом. При этом значение указанных понятий не совпадает, в связи с чем возникает сложность в правовом регулировании сходных по своей природе отношений. В этой связи, а также из-за недостаточной законодательной регламентации процесса организации коттеджного поселка, по-разному решаются вопросы, связанные с его строительством и последующей эксплуатацией.

На практике коттеджный поселок обычно формируется следующим образом: юридическое лицо приобретает большой земельный участок, «нарезает» его на участки по 10−20 соток, и продает их гражданам. Далее, в зависимости от конкретного проекта, застройщик может организовывать подвод коммуникаций к поселку, проектирование и строительство домов и объектов инфраструктуры. По окончании строительства все общее имущество обычно передается в управление специально созданному юридическому лицу, далее занимающемуся вопросами эксплуатации поселка ( товариществу собственников недвижимости ( ТСН) или управляющей компании).

Договор с управляющей компанией коттеджного поселка. Суды встали на сторону общества, отклонив встречный иск собственника участка

ООО «ПЖК Николино» на основании договоров на предоставление услуг и техническое обслуживание с собственниками жилых домов выполняет работы и оказывает услуги, связанные с обеспечением благоприятных и безопасных условий проживания граждан в поселке «Николино» (Таганьково-7), надлежащим содержанием имущества общего пользования, а именно: организацией доступа на территорию поселка, организацией централизованного сбора и вывоза мусора, обеспечением содержания и уборки мест общего пользования, включая дороги общего пользования, пешеходные дорожки, детские площадки и прочие зоны отдыха, организацией благоустройства и озеленения территории общего пользования, организацией

Между обществом и собственником одного из участков, Александром Стеблиным, 19 мая 2009 г. был заключен договор на предоставление услуг и техническое обслуживание, согласно которому тот обязался ежемесячно оплачивать услуги, предоставляемые «ПЖК Николино». 3 марта 2017 г. мужчина расторг договор. 11 мая того же года общество направило Александру Стеблину проект нового договора на предоставление услуг и техническое обслуживание, однако он не был заключен.

В последующем «ПЖК Николино» обратилось в Перовский районный суд г. Москвы с иском к Александру Стеблину о взыскании неосновательного обогащения за период с февраля 2017 г. по ноябрь 2018 г. в размере почти 800 тыс. руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 55 тыс. руб., возмещении расходов на уплату государственной пошлины.

Стеблин предъявил встречный иск о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере более 88 тыс. руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13 тыс. руб. и государственной пошлины. В обоснование он указал, что объекты инфраструктуры, водопроводные сети, скважины, распределительные газопроводы, канализация, очистные сооружения, сети энергоснабжения, дороги, беседки, сооружения, дома охраны, административные здания, все земельные участки, расположенные внутри поселка, не принадлежат собственникам частных домовладений, оформлены в собственность ЗАО «Агроимпэкс» и переданы им в аренду «ПЖК Николино». При этом собрание собственников индивидуальных жилых домов по вопросу управления поселком не проводилось, тарифы не устанавливались, договорные отношения между сторонами отсутствуют. Из перечня имеющихся услуг «ПЖК Николино» Александр Стеблин считает необходимыми для себя только часть, остальными не пользуется, а газоснабжение, электроснабжение и водоснабжение оплачивает отдельно.

Коттеджный поселок форма собственности. Постановление КС РФ о невозможности применения норм по аналогии

Как известно, ЖК РФ содержит понятие общей долевой собственности многоквартирного дома. По своей сути данное имущество является служебной инфраструктурой (инженерные коммуникации, придомовая территория, лифты и так далее) здания. Она позволяет владельцам квартир эксплуатировать свои жилища. Их права на такую собственность возникают в силу самого закона.То есть, купив квартиру в «многоэтажке», новый владелец автоматически приобретает и долю коммуникаций, служебных помещений и придомовой территории. Здесь всё понятно и ясно. Данное имущество нельзя разделить или продать третьим лицам.

В то же время ЖК РФ ничего не говорит об общей собственности коттеджных посёлков, которые, как грибы после дождя, растут за городской чертой. До недавнего времени при возникновении споров относительно инфраструктуры данных поселений суды применяли нормы ЖК РФ по аналогии. То есть судьи считали, что статус общего имущества коттеджных поселков аналогичен статусу общей собственности в многоквартирном доме.

Однако в ноябре 2016 года Конституционный суд РФ принял знаковое постановление, сломавшее судебную практику. Оно фактически признало подобный подход незаконным.По мнению КС РФ, режим использования общедомового имущества многоэтажного дома не может и не должен применяться по аналогии к инфраструктуре коттеджных поселений. Это вызвано тем, что она (то есть инфраструктура) не ограничивается одним-единственным домом и пространственно обособлена от всех коттеджей.

Кроме того, возведение индивидуальных жилых построек проводится в рамках свободных рыночных отношений. Поэтому правовой статус общей собственности подобных посёлков регулируется только гражданским и земельным законодательством, а не особым нормативным актом. Более того, любой субъект, купивший данные объекты и внёсший сведения о них в ЕГРН, становится собственником коммуникаций, инженерных сетей и земельных участков. Это может быть сам застройщик, управляющая компания, товарищество собственников недвижимости или вообще третьи лица, не имеющие отношения к посёлку.

И что же теперь мы (или точнее владельцы коттеджей имеют в итоге)? Только одно - правовой статус общей собственности посёлка оказался в «подвешенном» и неопределённом состоянии. Аналогия к нему в принципе не применима. А раз так, то общество и суды сами стали формировать правила в этой сфере.

Борьба с управляющей компанией коттеджного поселка. ВС РФ: содержание общего имущества коттеджного поселка регулируется по аналогии нормами ЖК РФ

о содержании общего имущества в МКД применимы – по аналогии закона – к вопросам о внесении платежей за содержание общего имущества и в коттеджных поселках. На это указали суды, взыскав с владельца "поселкового" спортзала долги за содержание общего имущества и оказанные коммунальные услуги:

• коттеджный поселок, в котором расположены спортзал, является самостоятельным объектом жилищно-правового регулирования, и на него согласнопо аналогии закона распространяются положения, в том числе нормы относительно общего имущества в многоквартирном доме;
• поселок управляется ТСЖ – объединением собственников помещений в коттеджном поселке для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в поселке;
• застройщик передал этому ТСЖ недвижимое имущество, в том числе насосную станцию, проходную, склад ГСМ, трансформаторную подстанцию, расположенные в коттеджном поселке, для осуществления своей основной уставной деятельности, не связанной с предпринимательской;
• между спортзалом и ТСЖ заключен договор о содержании и ремонте общего имущества коттеджного поселка, который предусматривает, в том числе, долю участия спортзала в содержании общего имущества поселка. Эта доля определяется как отношение общей площади помещений спортзала к суммарной площади всех помещений в поселке;
• согласнособственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, в силусобственники помещений в МКД, в котором создано ТСЖ, сами при этом не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании договоров, заключенных с ТСЖ;
• при этом ТСЖ не обязано – в силу специфики оказываемых услуг – доказывать фактическое оказание каждой отдельной услуги, входящей в комплекс услуг по содержанию и обслуживанию общего имущества спорного коттеджного поселка, и размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием помещений;
• определение же размера обязательных платежей на оплату содержания общего имущества ТСЖ императивно регулируется нормами;
• следовательно, спортзал обязан выплатить долг, рассчитанный по той ставке, которая утверждена решением собрания членов ТСЖ.

Верховный Суд Российской Федерации отказал в пересмотре дела в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, отметив, что ответчик является лицом, обязанным нести расходы по содержанию общего имущества коттеджного поселка соразмерно своей доле, а нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, из доводов жалобы не усматривается (,).

Отметим, что идея о применении к коттеджным поселкам норм(об управлении и содержании общего имущества МКД) по аналогии довольно широко применяется судами (например,,,,). Однако до ВС РФ подобное дело добралось впервые.

Также отметим, что на днях Правительство РФ поручило ряду профильных ведомств внести свои предложения по вопросу совершенствования регулирования отношений, возникающих между энергоснабжающими организациями, коттеджными поселками и их членами при заключении договоров купли-продажи электрической энергии, а также совершенствования системы управления в коттеджных поселках, в том числе в части регламентации прав и обязанностей органов управления и их членов, порядка принятия ими решений.

Кому принадлежат дороги в коттеджном поселке. Внутрипоселковые дороги в собственности частного лица, как застраховаться от проблем?

Здравствуйте!

Помогите, разобраться, пожалуйста.

Собираюсь приобретать участок в новом поселке, категория земель селхоз.назначения для дачного строительства, без подряда, не могу разобраться с юридическими тонкостями и возможными подводными камнями.

ДНП в поселке изначально нет, основные коммуникации при этом уже построены (дороги + электричество), сборов на инфраструктуру не предусмотрено, по словам продавцов все входит в стоимость, но по договору вся сумма идет только покупку участка, нигде не указано что часть этой суммы за инфраструктуру (в основном настораживают дороги).

При этом внутрипоселковые дороги принадлежат частному лицу (как и продаваемые участки), изучаю форумы и прихожу к выводу что в этом случае могут быть большие проблемы: с взиманием платы за проезд к участку или оплатой земельных налогов на эти дороги (по кадастру их стоимость 15 млн. руб, в поселке 100 участков, значит налог с 1 участка выходит от 15000 до 45000 руб в год!!!) или же создание ДНП с последующими судами, выкупом внутрипоселковых дорог и др. земель общего пользования (под трансформаторами и т.д.) или наложением сервитута.

Как подстраховаться от возможных проблем такого плана в будущем? Любой поселок без ДНП/СНТ/ДНТ и где в договоре не указаны взносы на инфраструктуру, и при этом внутрипоселковые дороги в частной собственности может создать такого рода проблемы? Или какой-то пункт может быть в договоре который от этого убережет?!

Не пускают в коттеджный поселок. В Подмосковье владельцев коттеджей не пускают в посёлок, вынуждая платить за ремонт дорог

В Подмосковье владельцев коттеджей, отказавшихся оплачивать ремонт дорог, не пускают в поселок – таким образом правление решило вынудить собственников оплачивать взносы. Об этом Общественной службе новостей рассказали жители поселка «Семь кварталов» городского округа Истра.

Майские праздники для членов товарищества собственников недвижимости (ТСН) «Семь кварталов» начались так: на въезде в поселок им преградила дорогу охрана и ознакомила с постановлением правления, согласно которому въезд на автомобилях для тех, кто не оплатил взносы на ремонт поселковых дорог, запрещён. Им предложили подписать расписку, в которой они обязуются до 31 мая “погасить задолженность”. Тем, кто отказался, не позволили проехать в участкам.

– Вначале показали бумажку о том, что собственникам ограничили въезд. Тут же охранник позвонил председателю ТСН Самире Аликперовой, она сказала: «Не пускать». Я вызвала полицию. С полицией машину пропустили. Во второй раз инцидент произошёл 9 мая. Я была с детьми и с больной мамой. Вызвала полицию, но на этот раз машину не пропустили даже в присутствии сотрудников правоохранительных органов, – рассказала собственница Ольга Андреева.

Фото: Татьяна Иванова

Большинство членов ТСН, оказавшись в такой ситуации, оплатили “долги”, в то же время считая это несправедливым.

– У меня два участка. По одному задолженности не было, а второй стоял пустой. Тем не менее, мне выставили счета за коммунальные услуги и взнос на ремонт дорог на оба участка. И не пропускали, пока я не оплатила, – посетовала собственница Ольга Костюченко.

Жители поселка отметили, что целевой взнос на ремонт дорог, который стали собирать с 2018 года, составляет 1000 рублей в месяц. При этом в коттеджном поселке около 160 собственников. За уже собранные деньги на ремонт дорог управляющая компания не отчиталась. На собрании собственников 30 марта 2019 года часть членов ТСН заявила о прекращении оплаты взносов – до тех пор, пока им не предоставят смету по ремонту дорог и финансово-экономическое обоснование. По мнению жителей, дороги в хорошем состоянии и капитального ремонта не требуют.

Более того, члены товарищества «Семь кварталов» наконец-то проверили документы и выяснили, что дороги, на которые скидывались всем поселком, принадлежат вовсе не им. По словам собственников, за 10 лет в «Семи кварталах» сменилось несколько управляющих компаний, и каждый раз собственникам говорили, что все документы оформлены надлежащим образом. На деле оказалось, что у поселковых дорог есть пять владельцев.

– Выяснилось, что внутрипоселковые дороги находятся в частной собственности пяти лиц – четырёх учредителей ТСН и одного собственника, являющегося застройщиком. При том, что в 2008-2009 годах все жители поселка вложили в строительство инфраструктуры более трёх млн рублей, – рассказала Андреева.

Собственники, отказавшиеся платить, написали заявления о незаконном недопуске на участки в полицию. Андреева также обратилась в прокуратуру, заявив о нарушении своих прав и, как она считает, незаконном присвоении поселковой собственности. Женщина считает несправедливым, что пять человек владеют дорогами, которые должны принадлежать всем собственникам.

В свою очередь председатель правления Аликперова ссылается на решение членов правления товарищества. «Так как дороги принадлежат ТСН, то мы вправе ограничить проезд на территорию поселка на автомобилях тем, у кого задолженность более трёх месяцев», – подчеркнула она.

Юристы, которых привлекли собственники, настаивают, что действия правления ТСН незаконны. С января 2019 года вступил в силу Федеральный закон № 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», в котором прописано, что ограничивать доступ правообладателей и собственников к земельным участкам нельзя.

Каждый въезд в поселок для членов ТСН, имеющих “долг”, теперь превращается в прохождение полосы препятствий. Сдаваться они, впрочем, не собираются. «Следующий мой шаг – обращение в суд», – заявила Андреева.